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楼市限购风暴中不为人知的三大秘密丨智谷趋势
发布日期:2021-09-21 12:37   来源:未知   阅读:

  楼市限购在中国并非首次,六年前,我们同样见证了一波来势汹汹的限购潮。不过,此轮限购潮在数天内蜂拥而至,颇让人有些措手不及。

  而昨天,更有深圳突查20个楼盘,雷厉风行,据说在深圳房地产业内引发强震。

  限购之后,楼市风向会往哪吹,目前尚不明朗。有人建议持币观望,也有人指着北上广深周边的中小城市继续摇旗呐喊“买买买”,莫衷一是。

  资金如水,限购是堵,围堵之下水总要找到其他出口。资产荒背景下,饥渴的资金看到猎物就赶紧上前咬一口,“打一枪换一个地方”。

  去年年中股灾之后,雷锋高手论坛开奖结果,残局尚未完全收拾,2020年正版挂牌之全篇心水,楼市热便从下半年开始急不可耐地浮出水面。北上深本来房价就高,再加上资金翻江倒海般的倾注,环比涨幅节节攀升。以深圳为代表,自群年年中开始10个月内,有7个月登上环比涨幅前两位,“中国房价第一城”的位置更加稳固。

  北京和上海也紧咬不放,环比前十涨幅榜上京沪的身影频频出现。直到今年3月份,上海出台“325”楼市新政,号称史上最严,“北上深”领涨终于告一段落。

  厦门、苏州、南京、合肥在这波楼市狂潮中被称为“新四小龙”,是它们引领今年4-7月份的涨价潮,在这4个月的环比涨幅前五排名中,“新四小龙”占据半壁江山。

  以“新四小龙”为代表的强二线城市握着从北上深传到来的交接棒,主导了涨价潮的第二阶段,一时风光无限。不过随着7、8月份的限制地价和房价的措施相继落地,“新四小龙”的热度悄然消退。

  合肥、苏州、南京等市在8月初出手遏制涨价潮后,领涨的城市从“新四小龙”转向北上深周边的中小城市,今年8-9月份,长三角都市圈中的无锡、昆山、珠三角都市圈中的珠海、佛山、京津冀都市圈中的廊坊,其环比涨幅高居前列,表现颇为耀眼。

  而国庆限购之后,几乎最近一年半领涨的城市都被囊括在内,第三阶段冲在最前面的珠海、佛山、无锡也不例外,楼市下一步往何处走,不明朗,可能进入平整期,甚至不排除微跌。

  通过比较此轮限购和上一轮限购,我们可以发现,本轮限购名单其实隐藏着三大秘密。

  九月份,有一篇题为《为何高层对楼市泡沫如此沉默?》的文章广外流传,高层究竟对房价上涨持何种态度,让人摸不着头脑,毕竟,在国庆之前几个月,鲜有政府官员出面表态。而国庆期间地方如接到命令般齐刷刷地出台限购限贷措施,释放的信息则相当明显:中央决定按下暂停键了。

  在此背景下,总理李克强10月11日在澳门针对楼市的表态,尤其受到关注。总理有三句线.中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。

  3.守住不发生系统性、区域性金融风险的底线.中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程,住房需求将呈增长态势。

  而在上一次加入限购行列的大连、长春、沈阳、呼和浩特的东北城市,这次无一入选,沈阳甚至今年推出“

  相比之下,上一轮限购政策密集出台后,高层的表态略显不同。2012年两会上(限购后一年),总理谈及楼市时说了这么一段话:

  第一,要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。

  第一,要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展,出现经济泡沫,一旦破灭,不仅影响房地产市场,而且会拖累整个经济。

  就政府反制的强度而言,是这一轮下手更狠,还是上一轮更有力,难有定论,得看怎么说。

  如果从对外来买房者延长的社保缴纳时长和二套房层层加码的首付比例来看,这一轮反制无疑更胜一筹,(2011年限购,上海、深圳对外地居民社保要求仅一年,而此次限购,上海、深圳均提高了外地户籍购房门槛,将交纳社保年限提高至五年)。

  但是,上一轮限购,有一利杀伤力无穷的大招是我们这一次看不到的,那就是央妈的加息:从2010年10月开始到2011年7月(上一轮限购主要分两波,2010年10月是一波,2011年1-3月是第二波),央妈5次上调1年期商贷利率,从5.31%提高到6.56%。紧缩的货币政策大大增强了房价调控的效果,彼时全国城市的房价很快就被冻僵了。

  近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

  去年中国资本市场出现一定波动,为维护金融稳定,当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况,但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化,中国也会对信贷增长有所控制。

  近期中国部分城市房价上涨较快。中国政府对此高度重视,积极采取措施促进房地产市场的健康发展。

  去年中国资本市场出现一定波动,为维护金融稳定,当时阶段性地出现了更多依赖银行信贷融资的情况,但市场恢复稳定后已不再有大的增加。随着全球经济复苏逐步正常化,中国也会对信贷增长有所控制。

  一般来说,加息适用于经济上升期,下行期以加息控制房价,难免有投鼠忌器之虞。正是经济基本面的不同,使得上一轮调控敢于以加息浇灭楼市,给过火的经济降温,敢于在楼市热尚未达到顶点时就提前出手;而这一次,为了减轻企业的杠杆率,为了灭库存、为了让房地产行业储备充足的草粮以在下半场发力,这一轮的调控者,宁愿让子弹再飞一会。

  现在大家最为关心的问题是,调控之后,楼市会向何处去?市场分化趋势下,到什么样的城市买房子最合适?

  上一轮限购之后,无论是北上广深还是其他二三线城市,普遍都蛰伏了一段时间,但此后呈现了两条截然不同的轨迹,北上深像子弹一般一路飙升,而大连、兰州等城市则一蹶不振。(如下图)

  相比上一轮限购“眉毛胡子一把抓”的城市名单,此轮进行限购的城市数量更小,区域更集中,限购城市在经济结构上也呈现出一些基本特征。

  首先,这批限购城市的均价都是高的。就9月份的均价而言,目前限购的21座限购城市里面有20座均价排在全国前25名,而均价前十的城市全部限购。股市上,大家是买低卖高;而在楼市上,最遵从的似乎是“买高卖更高”的规律。

  从根本上、钱、人和科技创新是决定一个城市经济和楼市未来的根本性因素。此次限购的城市,大部分都在钱、人和科级创新的相关指标上名列前茅,只有一个例外,那就是重庆。

  从房屋供应量看,重庆堪称无敌,上海、深圳、广州三市加起来也比不上重庆,但实际生活人口,重庆只有3016万,北京或上海的1.37到1.25倍。2015年重庆人均竣工的商品住宅面积,大概是深圳的10倍,北京的1.65倍。显然,重庆的房屋在建面积和竣工面积都偏高,这恐怕才是制约重庆房价的根本原因。

  因此,进入限购时代后,买房得选那些有钱、有人又有点子的潜力股城市,否则被套牢的可能性大。从哪选,还得从限购名单上选。

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